Im Oktober 2014 mieteten zwei Gesellschafter ein Restaurant im Erdgeschoss eines Genfer Gebäudes für jährlich 600'000 Franken. Der Mietvertrag lief über zehn Jahre. Bereits beim Vertragsabschluss war bekannt, dass die Vermieterin grössere Renovationsarbeiten am Gebäude plante. Die Mieter übernahmen die Räumlichkeiten im Rohzustand und verpflichteten sich, sämtliche Einbauten und Installationen selbst zu finanzieren.
Ab Herbst 2018 traten im Restaurant hartnäckige Abwassergerüche auf, die Gäste vertrieben. Im Frühjahr 2019 musste das Lokal ganz schliessen: Ein Ingenieur stellte fest, dass der Holzparkettboden im Erdgeschoss die für ein Restaurant erforderliche Tragfähigkeit von 500 Kilogramm pro Quadratmeter bei weitem nicht erreichte – in Teilen der Gaststube lag der Wert bei bloss 32 Kilogramm. Zudem war der Küchenboden nicht wasserdicht, sodass Waschwasser in den Keller sickerte. Die Mieter hinterlegten ab November 2019 die Mietzinsen bei einer Behörde und verlangten gerichtlich eine vollständige Mietzinsbefreiung sowie Rückerstattung der bezahlten Beträge.
Im Dezember 2020 wollte die Vermieterin endlich mit den Reparaturarbeiten am Boden beginnen. Die Mieter untersagten ihr jedoch den Zutritt zu den Räumen – mit der Begründung, die Vermieterin habe ihre Verantwortung nie anerkannt, und einmal saniert, liessen sich die Mängel nicht mehr beweisen. Das Genfer Kantonsgericht erachtete diese Weigerung zunächst als berechtigt, solange das laufende Gerichtsverfahren noch kein Gutachten vorliegen hatte. Das Bundesgericht sieht das anders: Laut Gesetz müssen Mieter notwendige Reparaturarbeiten dulden, sobald die Vermieterin diese rechtzeitig ankündigt und die Interessen der Mieter berücksichtigt. Die Absicherung von Beweisen gilt nicht als gesetzlich anerkannter Grund, den Zutritt zu verweigern. Wer gleichzeitig eine Reparatur fordert und diese verhindert, handelt widersprüchlich und kann für die selbst verursachte Verzögerung keine Mietzinsreduktion beanspruchen.
Das Bundesgericht reduzierte daher den Rückerstattungsanspruch der Mieter von rund 1,9 Millionen auf rund 1,43 Millionen Franken. Die vollständige Mietzinsbefreiung gilt nun nur bis zum 10. Dezember 2020 – dem Tag, an dem die Mieter der Vermieterin den Zutritt verboten hatten – sowie für eine spätere Periode, in der die Arbeiten ebenfalls blockiert waren. Die Verfahrenskosten tragen die Mieter.
