Eine Immobilien-GmbH erwarb 2014 ein Grundstück im Kanton Aargau und liess darauf zwei Mehrfamilienhäuser mit Ladengeschoss bauen. Noch während der Bauphase verkaufte sie eines der Gebäude für 9,4 Millionen Franken an eine Käuferin. Im Kaufvertrag vom Oktober 2015 wurde vereinbart, dass auf den gewerblich genutzten Teil des Gebäudes – rund zwei Drittel des Wertes – Mehrwertsteuer anfällt. Das Grundstück wurde im November 2015 ins Grundbuch auf die Käuferin übertragen.
Das Problem: Die Immobilien-GmbH war zum Zeitpunkt dieser Grundbucheintragung noch gar nicht als Mehrwertsteuerpflichtige registriert. Sie meldete sich erst im November 2016 bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) an – und wurde rückwirkend nur ab dem 1. Januar 2016 ins Register aufgenommen. Trotzdem forderte die Firma später rund 356'000 Franken an Vorsteuern zurück, die sie im Zusammenhang mit den Bauarbeiten bezahlt hatte.
Die ESTV verweigerte die Rückerstattung. Sie argumentierte, dass die Firma beim massgebenden Zeitpunkt des Immobilienverkaufs – der Grundbucheintragung im November 2015 – noch nicht steuerpflichtig gewesen sei. Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diese Sichtweise. Nun hat auch das Bundesgericht entschieden, dass der Zeitpunkt der Grundbucheintragung für die Mehrwertsteuer ausschlaggebend ist – nicht etwa der spätere Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Da die GmbH im November 2015 noch nicht als Steuerpflichtige registriert war, kann sie die geltend gemachten Vorsteuern nicht zurückfordern.
Die Richter hielten fest, dass im Immobilienbereich der Grundbucheintrag den entscheidenden Moment darstellt, an dem das Eigentum und damit die wirtschaftliche Verfügungsmacht übergeht. Dieser Grundsatz gilt auch für die Mehrwertsteuer. Die Immobilien-GmbH muss zudem die Verfahrenskosten von 9'000 Franken tragen.
