Eine Firma mietete seit 1998 ein Gewerbelokal im Erdgeschoss eines Hauses in Genf. Als die Eigentümerin des Gebäudes wechselte, übernahm eine Immobiliengesellschaft den Mietvertrag. Diese reichte Ende 2019 ein Gesuch ein, um das Gebäude abzureissen und durch einen Neubau mit Büros und Gewerbeflächen zu ersetzen. Das Projekt stiess jedoch bei den Behörden auf Widerstand: Mehrfach wurden zusätzliche Unterlagen verlangt, und verschiedene Ämter forderten Anpassungen am Bauvorhaben.
Im Februar 2023 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag auf Ende August 2023 – mit der Begründung, der geplante Umbau erfordere den Auszug der Mieterin. Zum Zeitpunkt der Kündigung waren bei den Behörden noch Verfahren hängig, und es gab negative Voranzeigen zum Abrissprojekt. Im September 2023 wurde das Abrissprojekt schliesslich aufgegeben. Die Mieterin verlangte daraufhin, die Kündigung für ungültig zu erklären, weil das Projekt von Anfang an keine reellen Chancen gehabt habe.
Die Genfer Gerichte wiesen die Klage der Mieterin ab und gewährten ihr lediglich eine Verlängerung des Mietverhältnisses um sechs Jahre bis Ende August 2029. Das Bundesgericht bestätigte diesen Entscheid nun. Massgebend ist dabei eine neuere Rechtsprechung: Eine Kündigung wegen geplanten Abrisses ist nur dann missbräuchlich, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung bereits feststeht, dass eine Abrissbewilligung praktisch ausgeschlossen ist. Dass das Projekt später scheiterte, macht die Kündigung nicht automatisch unzulässig. Solange noch Verhandlungen mit den Behörden liefen und eine Lösung nicht von vornherein ausgeschlossen war, gilt die Kündigung als rechtmässig.
Die Mieterin hatte zudem argumentiert, das kantonale Baurecht hätte den Abriss ohnehin verhindert, weil das Projekt keine Ersatzwohnungen vorgesehen habe. Das Bundesgericht liess dieses Argument nicht gelten: Die Mieterin habe nicht hinreichend belegt, dass eine Bewilligung quasi unmöglich gewesen wäre. Ausserdem handelt es sich dabei um kantonales Recht, dessen Anwendung das Bundesgericht nur bei offensichtlicher Willkür überprüfen kann – und eine solche lag nicht vor. Die Mieterin muss zudem die Verfahrenskosten von 6000 Franken tragen und der Vermieterin eine Entschädigung von 7000 Franken bezahlen.
