Ein Ehepaar hatte 2014 ein Grundstück in St. Gallen für 750'000 Franken gekauft. Auf dem Land befanden sich damals ein Wohnhaus, ein Ökonomiegebäude und ein Schopf. 2019 ließ das Ehepaar alle Gebäude abreißen und errichtete ein neues Einfamilienhaus. Im Oktober 2021 verkaufte es die Liegenschaft für 4,2 Millionen Franken.

Das Kantonale Steueramt St. Gallen berechnete daraufhin eine Grundstückgewinnsteuer von 536'066 Franken. Dabei berücksichtigte es nur 37,9% des ursprünglichen Kaufpreises als abziehbare Anlagekosten, weil der Rest auf die abgebrochenen Gebäude entfallen sei. Das Ehepaar wehrte sich gegen diese Berechnung und erhielt vom Verwaltungsgericht teilweise Recht.

Das Bundesgericht hat nun entschieden, dass bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nur der auf das Land entfallende Teil des Kaufpreises (426'000 Franken) abgezogen werden darf. Die Kosten für die abgebrochenen Gebäude können nicht berücksichtigt werden. Dagegen sind die gesamten Kosten für den Neubau in Höhe von rund 2 Millionen Franken als wertvermehrende Aufwendungen abziehbar.

Das Gericht stützt sich dabei auf das Kongruenzprinzip, wonach sich Erlös und Anlagekosten auf ein inhaltlich gleiches Grundstück beziehen müssen. Wenn ein Gebäude abgerissen wird, stellt dies einen privaten Vermögensverlust dar, der steuerlich nicht berücksichtigt werden kann. Insgesamt ergibt sich ein steuerbarer Grundstückgewinn von 1'458'625 Franken, auf den nun die Steuer neu berechnet werden muss.