Ein Zürcher Unternehmer, der mehrere Elektrofirmen besass, hatte über Jahrzehnte Liegenschaften erworben, überbaut und vermietet. Im Rahmen seiner Nachfolgeplanung übertrug er 2016 per Erbvertrag eine Liegenschaft in Zürich an seine Tochter. Diese verkaufte das Objekt noch im selben Jahr für elf Millionen Franken, um damit Schulden des väterlichen Elektrounternehmens zu tilgen. Das kantonale Steueramt Zürich qualifizierte die Liegenschaft als Geschäftsvermögen und besteuerte den Verkaufsgewinn als sogenannten Liquidationsgewinn. Die Erben des inzwischen verstorbenen Unternehmers wehrten sich dagegen.
Das Bundesgericht gab den Erben recht. Es kam zum Schluss, dass der Unternehmer keinen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel betrieben hatte. Entscheidend war, dass er die Liegenschaften über sehr lange Zeit – teils mehrere Jahrzehnte – gehalten und vermietet hatte, ohne systematisch auf rasche Verkaufsgewinne abzuzielen. Der schrittweise Erwerb der Liegenschaft in den Jahren 1987 und 1994 erfolgte durch das Nutzen sich bietender Gelegenheiten, nicht aufgrund einer planmässigen Handelsstrategie. Auch der Neubau von Mietwohnungen auf dem Grundstück Ende der 1990er-Jahre sprach eher für eine langfristige Vermögensanlage als für Handelsabsichten.
Das Gericht prüfte zudem weitere Merkmale, die auf gewerbsmässigen Liegenschaftshandel hindeuten können: die Häufigkeit der Transaktionen, den Einsatz von Fremdkapital sowie die berufliche Nähe zur Immobilienbranche. Keines dieser Kriterien wog schwer genug, um eine selbständige Erwerbstätigkeit zu begründen. Die Verkäufe in den Jahren 2012 und 2016 erfolgten, als der Unternehmer bereits weit über 70 beziehungsweise über 80 Jahre alt war – teils auf Druck der kreditgebenden Bank. Auch die Tatsache, dass der Verkaufserlös zur Entschuldung des Familienbetriebs verwendet wurde, änderte daran nichts.
Das Bundesgericht hob das Urteil des Zürcher Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zur neuen Steuerveranlagung ans kantonale Steueramt zurück. Der Verkaufsgewinn gilt als steuerfreier privater Kapitalgewinn. Das Steueramt muss zudem die Verfahrenskosten tragen und die Erben mit 8000 Franken entschädigen.
