Als ein Landwirt seinen Hof im Jahr 2004 an seinen Sohn verkaufte, wurde im Kaufvertrag ein sogenanntes «Mietrecht» für die Eltern vereinbart. Sie sollten die untere Wohnung im Wohnhaus des Betriebs für 400 Franken pro Monat bewohnen dürfen. Ein landwirtschaftlicher Betriebsberater hatte diese Lösung empfohlen – als praktische und steuerlich günstige Alternative zu einem lebenslangen Wohnrecht. Der Sohn führt den Hof seither, während seine Eltern unten wohnen und er mit seiner Familie die obere Wohnung bewohnt.

Im November 2020 kündigte der Sohn seinen Eltern per Ende Februar 2021. Die Eltern wehrten sich dagegen und verlangten vor Gericht festzustellen, dass die Kündigung ungültig sei. Das erstinstanzliche Gericht gab ihnen zunächst recht: Das «Mietrecht» sei so zu verstehen, dass nur die Eltern – nicht der Sohn – den Vertrag kündigen könnten. Das Kantonsgericht St. Gallen hob diesen Entscheid jedoch zweimal auf und wies die Klage der Eltern ab.

Das Bundesgericht folgte nun der Argumentation der Eltern. Es stellte fest, dass der Vertrag nach den gesamten Umständen nur so verstanden werden kann, dass der Sohn das «Mietrecht» nicht kündigen darf. Entscheidend war dabei der Bericht des Betriebsberaters zur Hofübergabe: Darin wurde das «Mietrecht» ausdrücklich als Ersatz für ein lebenslängliches Wohnrecht beschrieben – ein Schutz, der nur dann sinnvoll ist, wenn der Sohn den Vertrag nicht einseitig auflösen kann. Der Kaufvertrag übernahm die Formulierungen aus diesem Bericht nahezu wortgleich.

Das Bundesgericht erklärte die Kündigung vom November 2020 für nichtig. Die Eltern dürfen damit in ihrer Wohnung auf dem Familienbetrieb bleiben. Der Sohn muss die Gerichtskosten tragen und die Eltern für das Verfahren entschädigen.