Eine Firma mietete seit Januar 2022 eine Gartenfläche sowie zwei Parkplätze auf einem Grundstück in der Nähe von Genf. Kurz nach Mietbeginn nahm sie ohne Genehmigung der Vermieterin verschiedene Eingriffe vor: Sie demontierte Zäune, verschob Tunnelbauten, stellte Container auf und liess mit einem Bagger Erdarbeiten durchführen. Die Vermieterin forderte die Mieterin zweimal schriftlich auf, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen – ohne Erfolg.
Im September 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos. Sie stützte sich dabei auf eine Bestimmung des Obligationenrechts, die eine sofortige Kündigung erlaubt, wenn ein Mieter trotz schriftlicher Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt und das weitere Festhalten am Mietverhältnis für die Vermieterin unzumutbar wird. Gleichzeitig sprach sie vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung auf Ende Dezember 2022 aus.
Das erstinstanzliche Gericht erklärte die fristlose Kündigung für gültig und ordnete die sofortige Räumung an. Die kantonale Berufungsinstanz hob diesen Entscheid jedoch auf: Sie anerkannte zwar, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren, erklärte diese aber dennoch für unwirksam – weil die Vermieterin nicht die gesetzlich vorgeschriebene Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats eingehalten hatte.
Das Bundesgericht korrigiert diesen Entscheid nun. Es hält fest, dass eine fristlose Kündigung, bei der zwar alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind, aber die Frist nicht eingehalten wurde, nicht einfach unwirksam ist. Stattdessen verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin – in diesem Fall auf den 31. Oktober 2022. Da inzwischen viel Zeit vergangen ist, erübrigt sich eine formelle Anpassung des Termins. Die Kündigung gilt damit als rechtswirksam, und die Mieterin muss die Fläche räumen.
