An einer Zwangsversteigerung im Kanton Freiburg bot ein Mann 550'000 Franken für eine Landwirtschaftsparzelle in der Gruyère und machte damit das höchste Angebot. Doch der Pächter des Grundstücks übte sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus und erhielt die Parzelle zugesprochen. Der Bieter akzeptierte dies nicht und focht die Versteigerung an.
Der Bieter argumentierte, der Pächter habe gar kein gültiges Vorkaufsrecht gehabt. Entscheidend sei, dass im Jahr 2023 ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen worden sei – diesmal nicht nur mit dem Pächter allein, sondern gemeinsam mit dessen zwei Söhnen. Damit sei die frühere Pachtbeziehung unterbrochen worden, und die gesetzlich vorgeschriebene Mindestpachtdauer von sechs Jahren sei nicht erfüllt. Ohne diese Mindestdauer bestehe kein Vorkaufsrecht.
Das Bundesgericht stellte jedoch fest, dass die Frage, ob ein Vorkaufsrecht des Pächters tatsächlich besteht, nicht von den Betreibungsbehörden, sondern ausschliesslich von einem Zivilgericht beurteilt werden darf. Die kantonale Aufsichtsbehörde hätte auf die Beschwerde gegen die Versteigerung gar nicht eintreten dürfen. Zudem verlangte der Bieter nicht die Wiederholung der Versteigerung, sondern direkt die Zusprechung der Parzelle an sich selbst – ein solches Begehren ist im Rahmen einer Anfechtung einer Zwangsversteigerung grundsätzlich unzulässig. Eine Aufsichtsbehörde kann bei einer erfolgreichen Anfechtung höchstens die Versteigerung annullieren und eine neue anordnen, nicht aber einfach einen anderen Zuschlagsempfänger bestimmen.
Da der Bieter durch die Korrektur des formalen Fehlers – Nichteintreten statt Abweisung – keinen praktischen Vorteil erlangt hätte, liess das Bundesgericht den Entscheid der kantonalen Instanz im Ergebnis bestehen und wies die Beschwerde ab. Der Bieter muss die Gerichtskosten von 2'500 Franken tragen und dem Pächter zudem eine Entschädigung von 3'000 Franken zahlen. Wer das Vorkaufsrecht tatsächlich gültig ausgeübt hat, muss nun gegebenenfalls vor einem Zivilgericht geklärt werden.
