Im Zentrum des Streits steht ein Garten in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Kanton Waadt. Das Nutzungsrecht an diesem Garten war 1984 durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung exklusiv dem Lot 5 zugewiesen worden – ohne dass dies im Reglement oder im Grundbuch eingetragen wurde. Im September 2021 stimmte die Gemeinschaft mit deutlicher Mehrheit dafür, dieses Sondernutzungsrecht zu entziehen.
Drei Miteigentümerinnen – darunter die Inhaberin von Lot 5 – wehrten sich dagegen vor Gericht. Sie argumentierten, dass ein solcher Entzug ihrer Zustimmung bedürfe, weil das Gesetz Inhaberinnen von Sondernutzungsrechten ein Vetorecht einräume. Das Zivilgericht und danach das Kantonsgericht Waadt wiesen ihre Klage ab. Auch das oberste Gericht der Schweiz bestätigt nun diese Einschätzung.
Die entscheidende Rechtsfrage lautet: Gilt das gesetzliche Vetorecht gemäss Artikel 712g Absatz 4 des Zivilgesetzbuchs auch für Sondernutzungsrechte, die nicht im Reglement, sondern bloss durch Versammlungsbeschluss eingeräumt wurden? Das Gericht verneint dies klar. Der Gesetzestext, die systematische Auslegung und die gesamte Rechtslehre sprechen dafür, dass das Vetorecht nur für im Reglement verankerte Rechte gilt. Dass der Bundesrat eine Gesetzesrevision plant, welche künftig auch solche Beschlussrechte schützen würde, ändert nichts an der heute geltenden Rechtslage.
Teilweise Recht bekommen die drei Eigentümerinnen allerdings in einem Nebenpunkt: Das Kantonsgericht hatte es unterlassen, ihre Rüge gegen die Höhe der erstinstanzlich zugesprochenen Parteientschädigung zu behandeln. In diesem Punkt wird die Sache zur neuen Beurteilung ans Kantonsgericht zurückgewiesen. Im Übrigen bleibt es dabei, dass die Gemeinschaft das Sondernutzungsrecht am Garten rechtmässig entziehen durfte.
