Ende 2016 schlossen ein Immobilienentwickler und eine Aktiengesellschaft einen Vertrag über die Entwicklung eines Bauprojekts im Wallis sowie die Vermittlung eines Käufers. Im Rahmen einer Vertragsergänzung von 2018 wurde vereinbart, dass der Entwickler einen Betrag von 100'000 Franken zurückzahlen muss, falls bis Ende 2019 keine Betreibergesellschaft für das Projekt gefunden wird. Da dies nicht gelang, klagte die AG auf Rückzahlung – und bekam vor dem Regionalgericht Bern-Mittelland recht.
Der Immobilienentwickler wehrte sich gegen das Urteil und machte geltend, er habe erhebliche Zusatzarbeiten geleistet, die mit der Rückzahlungsforderung verrechnet werden sollten. Ausserdem bestritt er die Auslegung der Vertragsklausel: Er sah darin keine Rückzahlungspflicht, sondern eine Vertragsstrafe, die wegen unvorhersehbarer Änderungen der Behördenpraxis beim Raumplanungsgesetz zu reduzieren oder gar aufzuheben sei. Zudem berief er sich auf einen Irrtum beim Vertragsabschluss.
Sowohl das Berner Obergericht als auch das Bundesgericht wiesen diese Argumente ab. Beim behaupteten Mehraufwand fehlten konkrete Angaben: Der Entwickler legte nie dar, wer wann welche Leistungen in welchem Umfang erbracht hatte und inwiefern diese über die bestehenden Verträge hinausgingen. Pauschale Stundenangaben und Verweise auf Beilagen genügen dafür nicht. Auch die Vertragsauslegung überzeugte die Gerichte nicht: Die Klausel spricht ausdrücklich von «zurückzahlen», was auf eine Rückzahlungspflicht und nicht auf eine Vertragsstrafe hindeutet – zumal der Entwickler die Klausel selbst formuliert hatte.
Den geltend gemachten Irrtum beim Vertragsabschluss liessen die Gerichte ebenfalls nicht gelten. Der Entwickler hatte spätestens im Herbst 2018 von den geänderten Anforderungen der Walliser Behörden gewusst, den Irrtum aber erst im März 2020 förmlich geltend gemacht – und damit die gesetzliche Frist von einem Jahr verpasst. Der Entwickler muss nun die 100'000 Franken zurückzahlen sowie die Gerichts- und Parteikosten des bundesgerichtlichen Verfahrens tragen.
